首套房貸利率已進(jìn)入“3時(shí)代”。

　　10月20日，人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。自8月份降息以來，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）已連續(xù)2個(gè)月按兵不動。

　　拉長時(shí)間線看，今年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。

　　盡管10月貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）保持不變，但對于首套房貸利率而言，部分特定城市的首套房貸利率正進(jìn)一步下調(diào)，已有超10個(gè)城市首套房貸利率進(jìn)入了“3時(shí)代”。

　　重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.12%

　　具體而言，按照規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按10月20日5年期以上LPR為4.3%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按10月20日5年期以上LPR計(jì)算為4.9%）。

　　另按照今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，因此，此前各地首套房貸利率下限為4.1%。

　　按照貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率報(bào)告，2022年10月貝殼研究院監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.12%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)，二套利率為4.91%，與上月持平；本月平均放款周期為26天，整體放款速度較快。

　　至少10城首套房貸利率已降至3字頭

　　今年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

　　這也意味著首套房貸利率下限可突破4.1%。

　　不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，央行明確僅房價(jià)過冷的城市可運(yùn)用上述工具，即主要針對的是房地產(chǎn)市場疲軟的城市。按照要求，此次允許下調(diào)新發(fā)放首套住房貸款利率的城市主要針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。

　　根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求，具體包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽、泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林等。

　　截至10月19日，貝殼研究院監(jiān)測范圍內(nèi)已有10城首套房貸利率降至“3”字頭，包括石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌、清遠(yuǎn)、江門、昆明、襄陽、濟(jì)寧。其中，二線城市中，昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。三四線城市中，清遠(yuǎn)首套利率最低，已降至3.7%。

　　利率變化來看，本月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達(dá)到30BP，88城房貸利率與上月一致，未做調(diào)整。

　　除商貸利率外，各地公積金利率也紛紛下調(diào)。自2022年10月1日起，中國人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。隨后，北京、天津、武漢、南京等多地陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)公積金貸款利率。

　　分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場下行趨勢尚未得到明顯改善，人民銀行及銀保監(jiān)會通過階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，有利于降低購房成本，激發(fā)置業(yè)需求入市，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期整體偏弱，四季度，仍需更大力度、更大范圍、更快節(jié)奏地優(yōu)化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，有助于帶動整體市場預(yù)期恢復(fù)。