案情回顧

　　老張在1999年將名下房屋賣給了老王，二人簽訂了房屋買賣協(xié)議，老王交納了全部房款，老張出具了收條并交付了房屋，但一直未辦理過戶。近20年后，老王收到李先生發(fā)來的律師函，函里稱老張已將房屋賣給了李先生并簽訂合同辦理完過戶，要求老王騰退涉案房屋。于是，老王將李先生、老張訴至法庭，認為他們明顯存在惡意串通行為，嚴(yán)重損害了自己的合法利益，要求法院確認老張與李先生簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。法院經(jīng)審理認為，結(jié)合現(xiàn)有證據(jù)可以證明老張與李先生簽訂合同的行為屬于惡意串通，老張的“一房二賣”行為嚴(yán)重違背誠實信用原則。依據(jù)合同法中關(guān)于“惡意串通，損害第三人利益的合同無效”的規(guī)定，老張與李先生簽訂的合同應(yīng)屬無效。最終法院判決支持了老王的訴請。

　　法官提示

　　民法典第七條規(guī)定民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾；第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

　　所謂惡意串通，是指行為人與相對人相互勾結(jié)，為謀取私利而實施的損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。雙方相互勾結(jié)損害他人合法權(quán)益的行為，具有明顯的不法性，應(yīng)該給予否定性評價，從而保護受到侵害的第三人的合法權(quán)益。

　　通常，惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為具有以下特點：一是各方當(dāng)事人都處于惡意。惡意是指當(dāng)事人明知其所實施的民事法律行為將造成他人的損害，而故意為之。二是當(dāng)事人之間相互串通。當(dāng)事人在主觀上都希望通過實施某種民事法律行為，損害特定第三人的合法利益，客觀上當(dāng)事人相互配合或者共同實施了該非法的民事行為。三是損害了特定的第三人的利益，這里的第三人包括國家、特定集體以及特定的第三人。

　　審判實踐中，當(dāng)事人要以本條款主張無效，往往存在舉證方面的困難，因為不僅要證明當(dāng)事人之間主觀上有損害自己利益的意圖，還要證明雙方相互串通的行為。一般來講這類案件主要還是通過當(dāng)事人實施的行為本身認定該行為是惡意串通，其判斷標(biāo)準(zhǔn)就是社會一般的概念。從本案來說，老張與李先生簽訂合同的當(dāng)天，雙方就共同向房地產(chǎn)主管機關(guān)申請過戶。本案中并無任何證據(jù)顯示，李先生在此之前向老張支付過購房款。而且，李先生自認在簽合同之前老張未帶其實地查看過涉案房屋，這與通常的房屋買受人買房時的關(guān)注程度嚴(yán)重不符，也與通常的購房流程及時限嚴(yán)重不符。因此，筆者建議大家在生活中如果遇到類似事件，還是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。

　　陳雅楠(作者單位：北京市海淀區(qū)人民法院)