證券時報記者 孫璐璐 賀覺淵

　　11月14日早盤，A股和港股地產板塊掀起漲停潮。港股德信中國盤中暴漲超190%，收盤仍漲超110%。碧桂園盤中漲幅超過50%，新華聯、天地源、金地集團、新城控股、粵泰股份、中天服務等紛紛漲停。地產債也掀起臨停潮，如“21碧地01”漲超60%、“19遠洋02”漲超40%，均盤中臨時停牌。

　　引發市場熱潮的則是在市場間廣泛流傳的“房地產金融16條”。證券時報記者從多位監管部門和金融機構的人士求證到，人民銀行、銀保監會日前已印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。

　　《通知》從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六個方面部署了16條具體措施，助力房地產市場平穩健康發展。

　　不少分析指出，16條具體措施力度空前，政策通過房企債務展期和支持再融資，修復房企信用環境，這不僅有利于緩解房企的資金壓力，也有利于銀行、信托等金融機構資產質量的穩定。受此影響，14日除地產板塊股債大漲外，銀行股也迎來普漲。

　　有從事房地產金融業務的資深銀行人士向記者透露，《通知》的制定已醞釀數月，此前監管部門還找銀行開過座談會征求過意見。目前其所供職的銀行內部還在傳達文件過程中，預計會指定一個部門負責牽頭抓緊落實政策。

　　受訪人士還認為，目前房地產行業“政策底”已明確，“市場底”有望慢慢企穩。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。

　　房地產風險有望軟著陸

　　穩健的現金流是支撐房地產企業的關鍵，在市場需求尚未改善的今年，融資環境的冷暖更加決定房企能否化解風險、安然過冬。然而，部分房企的爆雷以及暫停境外債償付等事件的接連出現，都指向房企面臨的融資困境。中指研究院數據顯示，2022年1～10月房地產企業非銀融資總額為7535.5億元，同比下降51.4%。其中，作為主要融資手段的信用債，央、國企發行總額在總發行的占比為87.1%。

　　要想化解風險，融資端的暢通至關重要。為此，《通知》一方面通過支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，對優質房企提供增信支持等舉措緩解企業短期資金壓力，以時間換空間；另一方面，強調繼續積極做好“保交樓”金融服務，做好項目并購支持，為紓困資金“開閘”。

　　“《通知》對緩解房企流動性困境將提供較大助力。”惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍對證券時報記者表示，《通知》針對房地產行業流動性吃緊、再融資困難、金融機構和購房者信心不足、對下游建筑建材企業的流動性壓力傳導等若干方面，皆給予了明確的政策支持。

　　王興萍表示，在地產商的內生現金流方面，《通知》一方面通過政策性銀行專向借款，撬動其他金融機構市場化參與提供配套融資，形成杠桿效應，疏通項目層面的資金障礙，打通“保交樓”環節；另一方面，允許各地方政府合理調整首付比例、個人住房貸款利率下限等措施，亦有助于刺激購房需求。在外部融資方面，《通知》打通了銀行貸款、信托等資管產品、債券等多個外部渠道，有助于舒緩地產商流動性壓力；也對地產商集團層面與項目層面設置了資金風險隔離機制，保障了金融市場參與主體安全。

　　在一系列支持房企融資舉措中，延長展期無疑是最受關注的措施。光大證券首席金融業分析師王一峰表示，事實上，在此前房企紓困過程中，監管機構已有一定延展期政策安排，但由于部分金融機構在執行過程中難以匹配相應政策支持，執行層面有一定阻礙。《通知》對于展期做出明確制度安排，將有助于房企融資能展盡展。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進還指出，《通知》還創設了一種新的“保交樓”支持工具，即“配套融資支持”，將作為房地產開發貸款的子產品，即商業銀行會新設“專項借款配套融資”子科目并納入管理。未來，“專項借款+配套融資支持”的“保交樓”體系框架會更加健全。

　　中歐國際商學院教授、央行調查統計司原司長盛松成在接受記者采訪時表示，《通知》是2021年9月房地產政策邊際調整以來，力度最大、最為具體的政策，由此房地產風險有望實現軟著陸。

　　房企流動性困境的緩解也將利好地產債企穩。高盛最新研報表示，過去一周的一系列政策舉措體現出對穩定中國房地產板塊的支持。高盛維持對中國地產投資級債券的樂觀判斷，尤其是期限長、價格低的投資級地產債，但對中國地產高收益債持謹慎態度。由于投資者對低違約概率的偏好，因此地產高收益債表現將出現明顯差異。

　　《通知》對經濟金融帶來的影響是全方位且將深遠的。除了14日地產板塊股債大漲、銀行股普漲外，當天債市經歷大幅波動，銀行間主要利率債收益率大幅上行，短期債券調整更為激烈，收益率上行近20個基點；國債期貨大幅收跌，10年期主力合約跌0.66%。

　　“14日債券市場的大跌，核心原因是政策邏輯轉變了。”中信證券首席經濟學家明明對證券時報記者稱，當債市還在“留戀”經濟趨弱，央行會被動投放大量流動性時，上周以來出臺的一系列穩地產金融政策表明，貨幣信貸政策的目標和傳導機制已經發生重大變化。

　　明明進一步解釋，貨幣信貸政策的“當務之急”從被動投放流動性轉變為主動出擊穩定地產和投資，切中當前穩住經濟大盤的政策“命門”。市場預期經濟會在這些穩地產政策落地見效后持續企穩回升，債市轉跌便是預期變化的提前交易。此外，隨著政策目標的轉變，預計15日續作的中期借貸便利(MLF)規模也會低于或持平于到期量。

　　房企融資有了“定心丸”

　　業內普遍認為，《通知》不僅旨在紓困房企資金壓力，對銀行等金融機構而言也是利好，利于維持金融機構資產質量穩定，有助于改善年初以來地產領域信貸增長疲軟的局面。

　　16項細則中，首次提出延長房地產集中度管理政策過渡期安排、對商業銀行向專項借款支持項目發放配套融資明確盡職免責安排。這被看作是利好銀行的切實政策。

　　銀河證券研報認為，集中度管理政策邊際放寬好于預期，能夠一定程度上緩解房地產貸款占比較高的國有大行以及部分超過監管上限的股份行在業務整改方面的壓力，預留更多的時間窗口，幫助該類銀行合理適度加大對房地產領域的融資支持。

　　在盡職免責安排方面，《通知》明確，對于商業銀行按照通知要求，自通知印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

　　“這相當于給金融機構支持房企融資吃了‘定心丸’。”上述銀行人士表示，以官方文件形式正式明確銀行合理支持地產項目融資的免責條款，有利于打消銀行項目審批的顧慮，推動更多相關貸款落地。

　　盛松成表示，《通知》并未取消“三道紅線”和貸款集中度管理，說明整體政策方向未變，但合理延長貸款集中度管理過渡期，表明金融政策執行進一步優化。從金融機構角度看，允許貸款合理展期和不調整貸款風險分類可在短期內避免銀行不良貸款規模明顯上升，貸款集中度管理政策優化給予銀行更多調整時間，這都有助于金融機構穩健經營，在短期內阻隔房地產行業調整對金融體系的風險溢出，避免風險“顯性化”和“擴大化”。

　　“通過‘以時間換空間’，隨著此次政策推動房企經營恢復以及個人住房貸款風險化解，金融機構面臨的真實風險也將逐漸消退，最終平穩度過房地產行業調整期。”盛松成稱。

　　銀河證券研報還認為，房企融資渠道的改善，有助于降低銀行在地產領域的存量和增量不良風險，防止資產質量進一步惡化。同時，有助于改善年初以來地產領域信貸增長較弱的局面，利好銀行擴表。

　　“綜合來看，我們認為未來一段時間，銀行股利好因素較多，銀行板塊具有一定向上空間，優質銀行仍有望錄得更好表現。”王一峰稱。

　　市場回暖還待銷售企穩

　　《通知》超預期的支持政策大為提振市場信心，業內普遍認為后續應進一步促進市場銷售企穩。

　　銷售回款是房企資金的重要來源。克而瑞地產研究數據顯示，在傳統“金九銀十”銷售旺季，雖然規模房企積極把握國慶假期，提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業整體銷售仍延續相對低迷的表現。10月份重點30城的成交面積創下半年來單月新低，環比下降14%，同比跌幅擴至28%。

　　有信托公司人士對證券時報記者表示，目前從已出臺的政策看，房地產行業的“政策底”已現，后續關鍵還是看銷售預期的回暖程度，一般來說，從“政策底”到“市場底”還需要一段時間傳導。

　　“房地產的增量流動性注入需供需兩側齊發力，房地產銷售恢復才是最根本抓手。”王一峰認為，后續看，涉及“四限”(限購、限貸、限售、限價)、首付比例、二套認定等增量政策有望進一步出臺，以日前北京通州兩地取消“雙限”為代表，不排除一線城市房地產調控政策也有放松空間。

　　事實上，部分地方已在近期著手進一步放寬限貸和首付門檻。比如，杭州在近期發文調整杭州市個人住房按揭貸款政策，執行“認房不認貸、二套首付四成”新政，全方位降低購房成本。