7月14日，國新辦新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。這也成為監管部門近年來首次對存量房貸利率調整表態，很快引起市場熱議和猜測。

　　基于存量房貸與新發放房貸之間利率懸殊，以及多因素導致的提前還貸量增加，業內關于降低存量房貸利率的呼聲日益高漲。但同時也有觀點認為，統一強制對存量房貸利率進行調整，不符合市場化、法制化乃至契約精神，而考慮到銀行與借款人一對一協商工作量過大，當前缺乏可行的實施方案，銀行在息差壓力下主動調整的動力不足。

　　“‘讓子彈飛一會兒’，就算落地也需要一定的準備時間。”一位銀行業人士分析稱。第一財經記者就此采訪了多位業內人士，幾乎一致認為，在提前還貸壓力較大的情況下，調整存量房貸利率對銀行和借款人來說是“雙贏”，而且有利于釋放更多消費活力，包括房地產領域，但效果難以復刻2008~2009年的房貸利率“打折”。就可行性來說，有觀點認為需要出臺明文細則作為指導，但更多人士表示，行政命令式的指導大概率不會出現，市場化方式協商更符合契約精神。

　　據記者了解，目前各銀行關于存量房貸利率調整的咨詢量已經較大，其中不少借款人是從視頻平臺上鋪天蓋地的短視頻中得知此消息。而多家銀行工作人員均對記者表示，尚未接到相關通知。招聯金融首席研究員董希淼建議，為了減少無效溝通，建議各家銀行總行盡快出臺具體方案。

　　對于可能帶來的息差壓力，有機構認為不排除央行定向降準作為支持。

　　存量房貸利率調整的必要性

　　早在今年2月，關于降低存量房貸利率的話題就曾沖上微博熱搜第一。相關話題的關注度如此之高，主要是因為與廣大負有房貸的居民息息相關，更深層次原因則是存量房貸利率與新發放貸款利率之間利差懸殊。

　　去年以來，在央行引導與各地“因城施策”共同作用下，新發放首套房貸（商貸）利率經歷了多輪下調，其中，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）先后經歷4次下調，累計下行45個基點至4.2%；首套房貸利率下限由相應期限LPR調整為不低于LPR減20個基點。加上去年末建立的新發放首套房貸利率政策動態調整機制，進一步拉低了新發放房貸的平均利率。

　　據央行最新披露數據，6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低了107個基點。但相比之下，存量房貸利率因為合同約定的加點數不變，自去年1月以來僅跟隨LPR下行了45個基點。華泰證券統計數據顯示，目前存量和新增房貸之間的利差約在35～85個基點之間。

　　事實上，部分已購房者手中的房貸利率遠高于此，尤其在2019年房貸利率“換錨”后，未選擇房貸利率與LPR掛鉤的購房者，當下正后悔不已。有某三線城市市民張先生對記者表示，其幾年前首套房買入時房貸利率是5.39%，但當下該市首套房利率已降至4%，差距已達139個基點。

　　在一位銀行人士看來，當下購房者迫切想要調整存量房貸利率，除了利率懸殊，還有房價下行、投資理財收益難以覆蓋利息成本、收入預期下降等多重因素影響，尤其在銀行存款利率多輪下調、理財全面凈值化轉型之后，3%以上年化收益的低風險產品正在逐漸消失。而張先生直言，其所在小區的同戶型二手房，市價已經不及疫情前一半多。

　　在種種因素影響下，去年以來，銀行的房貸提前還款量大幅增加，排隊還款成為普遍現象。這也被視為影響存量房貸利率調整的另一個重要因素——雖然可能進一步壓縮銀行息差，但可以緩解銀行提前還貸的壓力。

　　鄒瀾在上述發布會上表示，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。存量房貸利率相對較高與提前還款大幅增加有比較大的關系，這客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。

　　“提前還貸潮”也在一定程度上增加了行業亂象發生的頻率，國家金融監督管理總局官網上，今年以來關于銀行消費貸、經營貸、中小企業貸等違規流入房地產、違規用于償還貸款的罰單明顯增多。董希淼自去年年底就開始建議，應該正視新舊房貸利差，采取措施階段性降低部分存量房貸利率，減輕居民住房消費負擔，助力恢復和擴大消費。

　　不過據第一財經記者了解，此前監管對于存量房貸調整還有其他考慮，比如，更早幾年的購房者，可能已經在前期享受了房價上漲的紅利，現在又享受存量房貸利率下調，對其他購房者來說是否有失公平。

　　廣發證券銀行業分析師倪軍也表示，從邏輯上來看，對于前期享受了房價上漲紅利的低利差按揭，銀行未要求上調點差，當下房價不漲就修改合同壓降高利差按揭利率，有違商業公平原則。

　　存量房貸利率不做強制統一壓降

　　不同時間、地點的人群按揭利率加點不同，與當下利率水平既有高利差，也有低利差，這導致一對一協調給銀行帶來巨大工作量。另一方面，按揭作為銀行高收益、低風險的優質資產，降低存量利率會帶來利潤損失，銀行主動調降的動力不足。

　　盡管借款人早已躍躍欲試，但多位銀行工作人員對記者表示，當前尚未接到相關通知。種種復雜性，也引起了市場關于存量房貸利率調整可行性，以及是否會真正落實的討論。有銀行人士直言，這不符合市場規律。

　　有華東地區某城商行內部人士認為，原來各地執行住房套數認定，執行利率均由當地政府與央行指導確定，如今要銀行自己與借款人協商調整，存在一定難度，需要有統一的指導方案出來，不然銀行不好執行，即使是行業協會發文也有推動作用。不過據記者了解，目前銀行業協會尚沒有對此方面的通知。

　　但也有多位銀行業人士對記者表示，明文規定強制下調存量房貸利率的可能性不大，更可能是通過窗口指導的形式。有大型銀行內部人士認為，存量房貸利率調整是可行的，沒有立即執行，是因為銀行也需要時間準備。

　　此前就有接近監管人士表示，房貸政策總體將遵從市場化原則。“現在這個事情被傳的有點復雜了。”一位金融業研究人士對記者表示，監管在發布會中已經明確，按照市場化、法治化原則，一種是直接協商變更合同約定，一種是間接通過新發放貸款置換。他認為，這樣更有利于維護契約精神。

　　光大證券固收首席分析師張旭也指出，無論采取哪種方式，存量房貸利率調整都不會是行政命令式的。“事實上，這兩種降低存量貸款利率的方式給了金融機構和居民更多的選擇權，哪個選擇合適就用哪個。”張旭表示。

　　倪軍分析，除了因為不符合商業公平原則，存量房貸利率不做強制統一壓降，可能還有四點考慮：一是統一調降存量按揭利率加點動作大，但對地產提振作用有限（主要是新發影響）；二是按揭合同中沒有利率加點調整條款，統一壓降不符合市場化和法治化精神；三是購房本身是市場化自主行為，因為價格波動推翻歷史成交價格，有違市場化契約精神；四是該方式本質是將房地產波動風險更多轉嫁到銀行和政府身上，可能會助長繼續炒房投資的道德風險，按揭利率利差的政策紀律也失去了意義。

　　存量房貸利率調整，在以往已有先例。為應對國際金融危機的沖擊，央行于2008年10月曾引導下調存量房貸利率，最低加點倍數由0.85倍降到0.7倍，同時適用于存量和新增房貸，但同樣未公開發布強制性存量房貸利率調整政策。直到2009年初，大行才率先在部分地區對存量房貸進行利率優惠，但多數銀行都有可申請調降的門檻（包括資產質量等）。

　　上述金融業研究人士認為，將存量房貸利率的調整決定權更多交給市場，確實要考慮工作量問題，因此不排除個別銀行出臺類似的打折標準。

　　據記者了解，當前各銀行關于存量房貸利率調整的咨詢量明顯增加，有客戶經理“吐槽”稱，不少借款人是從視頻平臺上鋪天蓋地的短視頻中得知此消息，“網絡炒作很厲害”。董希淼建議，下一步，各方應該依據市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則，由各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程，減少銀行與借款人之間的無效溝通。

　　對銀行息差影響有限

　　最新數據顯示，我國個人住房貸款余額接近39萬億元。據中泰證券統計，這一數據已經是2008年的13倍，上市銀行按揭占總貸款比重提升10個點至25%。市場關注的另一個問題是，如果存量房貸利率調整，對銀行影響如何？是否會帶來較大的利潤損失？

　　上述股份行人士對記者表示，業內對此可能并沒有那么悲觀，主要原因是大量借款人都在想方設法提前還款，給銀行帶來很大的壓力，存量房貸利率調整反而有助于緩解這一現象。

　　張旭認為，提前還貸會使得金融機構迅速損失掉個人房貸這種優質資產，也需要居民在短時間內騰挪出大量的資金，而下調利率是對雙方都相對溫和的做法。如果措施得當，個人房貸早償問題可以得到有效緩解。

　　多家券商研報觀點也集中于這一點，尤其在市場化路徑下，普遍分析對銀行息差影響有限。中泰證券研究所所長戴志鋒分析，復盤2008～2009年存量房貸利率調整情況，享受存量房貸利率置換的比例預計小于6%。他認為，在市場化協商和博弈的過程，考慮個人的資金還款能力，存量房貸下調比例不會很大。加上“因城施策”實施多年，統一全面調整的難度較大。

　　戴志鋒測算，假設存量10%、30%、50%的房貸利率分別下降40bp和80bp，在六種情景假設下，對上市銀行息差影響在0.54bp～5.38bp，營收影響在0.24%～2.43%，利潤影響在0.6%～5.5%。其中，大行、股份行受影響更大，城商行、農商行次之。

　　張旭認為，為了促進存量房貸利率的有序降低，央行可以給予商業銀行一定的政策激勵，包括設立結構性貨幣政策工具、資金激勵、定向降準等。

　　另有不少分析指出，降低存量房貸款利率還有助于釋放消費活力、提振樓市需求等。不過，上述金融業研究人士認為，考慮到當前環境大有不同，這些措施可能很難實現2008年的效果。

　　據華泰證券測算，若以新增房貸為標準對存量房貸利率進行調整，或進行實質意義上的“轉貸款”操作，存量房貸利率下調的幅度約為35～85個基點，則每年可降低居民還貸現金支出800億～2000億元，約占居民房貸支出的3%～6%，等量于年度社零總額的0.2%～0.5%。