自7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來(lái)，多地順應(yīng)政策導(dǎo)向，調(diào)整樓市限制性政策，最新一波有望出現(xiàn)在二線城市。

　　據(jù)央視新聞報(bào)道，福州、廈門、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，降低二套房首付比例下限。限購(gòu)取消后，當(dāng)?shù)厥滋住⒍追孔畹褪赘侗壤蛇M(jìn)一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度，后續(xù)可能還有其他優(yōu)化政策出臺(tái)。

　　15日晚間消息再顯示，西安、福州擬調(diào)整優(yōu)化住房貸款政策。福州擬優(yōu)化住房信貸政策，降低部分購(gòu)房群體首付比例，以進(jìn)一步支持改善性住房需求；西安也在研究調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，擬降低個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，以改善市場(chǎng)預(yù)期和信心。

　　第一財(cái)經(jīng)據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在各大二線城市中，廈門、福州、成都、西安等地，是目前“四限”政策執(zhí)行相對(duì)較嚴(yán)的城市，尤其是在二套房首付比例方面，最高可達(dá)七成。

　　從限購(gòu)方面看，目前石家莊、沈陽(yáng)、南昌、長(zhǎng)春、哈爾濱等地已無(wú)限購(gòu)區(qū)域限制；限貸方面，首套房最低首付比例均為20%，二套房最低首付比例從20%到40%不等，屬于政策較放松的城市。

　　相較而言，廈門、長(zhǎng)沙、杭州、福州、成都、西安、武漢等超十個(gè)城市，仍在執(zhí)行不同程度的限購(gòu)政策，對(duì)社保年限的要求也較前述城市較高；限貸政策方面，西安首套最低首付比例30%（限購(gòu)區(qū)域），二套最低首付比例40%（限購(gòu)區(qū)域），其中貸款已結(jié)清40%～60%，貸款未結(jié)清60%～70%。

　　而據(jù)最新信息顯示，西安擬降低轄內(nèi)個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國(guó)政策下限保持一致：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

　　福州也有細(xì)則流出。目前福州首套房首付比例最低30%，二套首付比例最低40%，其中無(wú)房且貸款未結(jié)清40%，有房且貸款已結(jié)清40%，有房且貸款未結(jié)清50%。最新消息顯示，福州擬對(duì)已有一套住房且房貸尚未償清、再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的購(gòu)房人，首付比例由目前的50%下調(diào)至40%。

　　記者多次撥打上述兩地房管局電話咨詢細(xì)則，截至發(fā)稿均無(wú)人接聽。西安當(dāng)?shù)赜械禺a(chǎn)人士已聽到風(fēng)聲，在關(guān)注政策落地情況。“以前部分銀行也可把二套做到首套的首付，具體要看征信，讓銀行方面評(píng)估。但現(xiàn)在市場(chǎng)情況不好，屬于買方市場(chǎng)，二套首付比例下降的話，肯定對(duì)市場(chǎng)有好處。”

　　值得注意的是，福州、西安、成都等二線城市的樓市情況，目前均較為低溫、有待提振。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。從同比看，7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%。

　　以福州為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，福州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，同比下跌1.6%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，同比下跌3%，房?jī)r(jià)走勢(shì)難言溫?zé)帷?/p>

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月福州樓市供需兩淡，商品住宅供應(yīng)同環(huán)比分別下跌65%和31%，成交量同環(huán)比分別下跌41%和13%。截至2023年7月，五城區(qū)普通住宅狹義庫(kù)存上漲至16.5個(gè)月。“福州主戰(zhàn)場(chǎng)市場(chǎng)整體承壓，95%以上的項(xiàng)目去化十分緩慢，月度成交個(gè)位數(shù)的項(xiàng)目不在少數(shù)。”

　　成都也正進(jìn)入樓市“淡季”。克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，成都TOP10房企7月業(yè)績(jī)明顯下滑，已低于3月水平，直逼今年1月及2月的低谷水平。二手房方面，7月同樣供求雙降，二手房掛牌量約1.7萬(wàn)套，是僅次于今年1月的次低位；二手房成交約1.5萬(wàn)套，是僅次于今年1月的次低位。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，二線城市的房?jī)r(jià)下行值得重視，以往房?jī)r(jià)上行的成都、西安、杭州等城市在7月也迎來(lái)了二手房環(huán)比下滑。雖然成都、海口等地的新房房?jī)r(jià)環(huán)比依然小幅上揚(yáng)，但市場(chǎng)觀望情緒已經(jīng)開始蔓延。近期不少二線城市將出臺(tái)政策降低二套首付比例，這對(duì)于改善型需求入場(chǎng)將起到積極作用，但市場(chǎng)的分化會(huì)導(dǎo)致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。

　　克而瑞表示，從目前行業(yè)形勢(shì)來(lái)看，弱二線和三四線城市能用的政策工具可謂已應(yīng)出盡出，而核心一二線城市對(duì)強(qiáng)刺激政策還相對(duì)保守，若核心一二線城市能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，預(yù)計(jì)將為后市新房成交規(guī)模帶來(lái)一定抬升作用。西安、成都這類城市可松動(dòng)空間較大，未來(lái)可期。