2024年開年，全國(guó)樓市調(diào)控進(jìn)入到新的階段，四個(gè)一線城市都有不同程度的限購(gòu)松綁。2月6日，北京出臺(tái)新政，通州區(qū)取消已執(zhí)行9年的“雙限”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于整個(gè)北京而言，除了備受矚目的通州“雙限”松綁外，開年以來的降息政策，以及去年一系列樓市政策優(yōu)化，對(duì)樓市的影響還在延續(xù)。

　　通州取消“雙限”后

　　2月6日下午，北京出臺(tái)新政，通州區(qū)取消已執(zhí)行9年的“雙限”。在通州區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如需購(gòu)買通州區(qū)商品住房，符合北京市限購(gòu)條件即可。

　　在北京通州區(qū)居住多年的譚強(qiáng)(化名)告訴新京報(bào)記者，自己家有六口人，急需改善住房。早在2022年，自己就已經(jīng)將通州區(qū)一套市價(jià)400多萬元的房子掛在了中介平臺(tái)，計(jì)劃還在通州區(qū)置換一套大面積的房子，但直至2024年初房子仍沒能出售。“好事總會(huì)慢慢發(fā)生。”譚強(qiáng)告訴記者，“等著、等著，通州就出了新政策，使一部分人具備了在通州購(gòu)房的資格。如此一來，我家的房子增加更強(qiáng)的流通性。”

　　新政出臺(tái)后一個(gè)多月的時(shí)間里，譚強(qiáng)夫妻二人和父母不是在看房的路上，就是在帶別人看自己房的路上。

　　北京通州運(yùn)河灣附近的一位中介人士向記者介紹，“今年春節(jié)假期以后，帶看量明顯增加，主要集中在周末。上周末，我們門店每人每天的帶看量在五組左右，周末兩天幾個(gè)大區(qū)成交二手房大約400套，較新政前的1月份周末成交均量，幾乎是翻倍增長(zhǎng)。”

　　記者在探訪中了解到，此次通州放開雙限之后，新房市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯變化。多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，春節(jié)假期過后，新房的帶看量和成交量也出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，有些樓盤成交量一個(gè)周末就成交十幾套房，帶看量翻倍增長(zhǎng)，最近兩個(gè)周末平均每天帶看量也得有七八十組。

　　通州在售新盤萬科東廬項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者介紹，該項(xiàng)目在2月6日至29日成交83套，金額4.1億元。2月份，新增成交及簽約受到新政直接影響的增量部分占比20%。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，通州區(qū)市場(chǎng)活躍度的回升預(yù)計(jì)將持續(xù)一段時(shí)間，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，后續(xù)成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)有望更明顯一些，對(duì)北京樓市也將產(chǎn)生一定支撐。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，從通州項(xiàng)目監(jiān)測(cè)上來看，通州近兩月成交趨勢(shì)與全市一致，新房成交量“一月漲、二月降”，同時(shí)，2024年以來通州新房成交量占比在北京各區(qū)大致處于靠前地位，預(yù)計(jì)隨著節(jié)前通州限購(gòu)松綁政策效應(yīng)逐漸發(fā)酵，通州區(qū)樓市活躍度或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

　　北京利好政策頻出

　　事實(shí)上，在進(jìn)入2024年之前，為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，北京就已陸續(xù)出臺(tái)寬松的樓市政策，其中最受關(guān)注的是實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”和下調(diào)首付比例。

　　2023年9月1日，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”正式落地。對(duì)于一直想在北京購(gòu)房的沈鵬(化名)、王婷(化名)夫婦來說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策下他們的購(gòu)房機(jī)會(huì)終于來了。

　　2017年初，環(huán)京樓市逐步走熱，沈鵬和王婷在河北燕郊買了人生中第一套房。“當(dāng)時(shí)看著房?jī)r(jià)在漲，計(jì)劃以后手頭富裕了，在北京找個(gè)合適的樓盤進(jìn)行置換。”沈鵬說，之后的購(gòu)房政策，使其在北京買房的門檻變得越來越高，需要支付六成或八成首付款，這對(duì)于他們倆來說相當(dāng)有難度。

　　沈鵬向記者介紹，自己在燕郊的房子現(xiàn)在最多能賣100萬元，幾年的存款50萬元，再東拼西湊借點(diǎn)錢，最多也就能湊夠200萬元，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地之前，由于不能享受首套房?jī)?yōu)惠政策，這200萬元只能勉強(qiáng)在北京買總價(jià)300萬元左右的房子，可選房源質(zhì)量與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。“從‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺(tái)的那天起，我們看房的腳步基本就沒有停過。”王婷說，2023年10月份，他們終于圓了在北京的購(gòu)房夢(mèng)，賣掉了燕郊房子，以520萬元總價(jià)購(gòu)買了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工作單位附近的一套二手房。

　　此外，2023年12月14日，北京多部門聯(lián)合發(fā)布通知，調(diào)整首套房、二套房的首付比例，并優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。北京首套住房貸款最低首付比例統(tǒng)一調(diào)整為30%；二套住房貸款最低首付比例，購(gòu)買城六區(qū)外住房為40%，購(gòu)買城六區(qū)內(nèi)住房為50%，貸款最長(zhǎng)年限也由此前的25年調(diào)整為30年。

　　春節(jié)過后，政策層面利好再出。2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，5年期以上LPR由上期的4.2%降低為3.95%，直接下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)造了歷史上有記錄以來最大下調(diào)幅度。具體到北京來看，如果是首套住房，購(gòu)買北京城六區(qū)內(nèi)的住房貸款利率降至4.05%，購(gòu)買城六區(qū)外住房貸款利率降至3.95%；如果是二套住房，購(gòu)買城六區(qū)內(nèi)的住房貸款利率降至4.55%，購(gòu)買城六區(qū)外住房利率則降至4.5%。

　　業(yè)內(nèi)：利好政策將繼續(xù)影響北京樓市

　　對(duì)于整個(gè)北京樓市而言，今年以來通州取消“雙限”以及房貸利率下調(diào)，疊加去年一系列政策優(yōu)化，都在持續(xù)發(fā)力。

　　談及北京新房市場(chǎng)，一位房地產(chǎn)開發(fā)商人士向記者表示，春節(jié)復(fù)工后首周，北京主要新盤來訪指數(shù)為34%左右，已回歸節(jié)前平均值，來訪總量增長(zhǎng)明顯。由于受到二手房市場(chǎng)擠壓，市場(chǎng)仍處于修復(fù)調(diào)整階段。

　　3月6日，新京報(bào)記者從朝陽(yáng)、通州、石景山、順義區(qū)域的多個(gè)新盤了解到，元宵節(jié)過后，項(xiàng)目來訪量逐步增多。

　　不過，二手房方面，北京市東城區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者介紹，“從2023年下半年至今，房產(chǎn)置換群體依然面臨尷尬的局面。”不少人都卡在了換房環(huán)節(jié)上，導(dǎo)致二手房掛牌量增加，處于以價(jià)換量的境地。

　　根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-2月，北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，累計(jì)成交約100萬平方米，與去年同期基本持平，2月份新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.17%，同比上漲0.98%；2月份，北京二手商品住宅成交約6000套，1-2月累計(jì)成交約1.8萬套，同比下降約2成，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.49%。

　　對(duì)于利好政策對(duì)北京樓市的影響，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，節(jié)前北京對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了松綁，為促進(jìn)購(gòu)房需求釋放提供了新動(dòng)力，預(yù)計(jì)政策效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。北京鏈家研究院分析師冷會(huì)也認(rèn)為，由于相關(guān)政策發(fā)布于春節(jié)前夕，受假期出游等因素影響，政策成效尚未完全發(fā)揮，隨著節(jié)后市場(chǎng)的逐步恢復(fù)，政策成效也將逐漸顯現(xiàn)。

　　值得注意的是，3月5日，十四屆全國(guó)人大二次會(huì)議開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告，其中涉房?jī)?nèi)容提到多樣化改善性住房需求。陳文靜認(rèn)為，在支持多樣化改善性住房需求的要求下，北京對(duì)于改善性住房需求的支持政策有望進(jìn)一步加力，比如優(yōu)化大面積段的限購(gòu)政策、放寬郊區(qū)項(xiàng)目容積率1.0限制、給予多孩家庭或老年家庭更多政策支持、增強(qiáng)公積金貸款對(duì)改善性住房需求的支持(如增加貸款次數(shù))等。這些均有利于更好地促進(jìn)改善性住房需求釋放，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成支撐。

　　新京報(bào)記者 張建